Duplex Inversé ou Souplex

Depuis quelques mois, crise oblige, nous voyons arriver des dossiers de vente de locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol.

Ces locaux sont vendus comme appartement sur deux niveaux incluant une cave aménagée ou à aménager en pièce à vivre.
Le prix attractif de ces « appartements » attire les acheteurs qui trop souvent ne posent pas les bonnes questions aux vendeurs.

Questions Importantes :

 Les autorisations obligatoires ?
Le règlement de copropriété a-t-il pris en compte les modifications ?
Les déclarations ont-elles été faites au cadastre (Taxe d’habitation) ?
Le sous-sol est-il habitable ? Répond-il aux normes d’habitabilité ?

Autorisations :

Autorisations administratives pour changement d’affectation :
Les locaux situés au rez-de-chaussée sont souvent des locaux commerciaux ou des locaux d’activité. Une demande de changement d’affectation doit être faite auprès de la mairie afin de s’assurer qu’il n’existe pas d’interdiction de transformer des locaux commerciaux en locaux d’activité.
À Paris, par exemple, un plan de protection du commerce et de l’artisanat empêche toute transformation dans certains secteurs définis dans le Plan Local d'Urbanisme.

Autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires pour le percement de la trémie d’accès au sous-sol et également la transformation des locaux en appartement. Le règlement de copropriété a-t-il été modifié pour que les lots ainsi modifiés correspondent précisément au bien vendu ? Une cave représente toujours une quote-part de copropriété inférieure aux appartements.

Le nouveau logement doit être déclaré au cadastre avec les superficies habitables afin de permettre aux services fiscaux de calculer le montant de la taxe d’habitation. La déclaration n’est automatique que si les déclarations administratives ont été obtenues.

Les locaux aménagés doivent répondre aux normes d’habitabilité. Toutes les pièces principales des logements doivent être pourvues d’ouvertures donnant à l’air libre. Le sous-sol doit posséder des fenêtres. Une pièce (chambre, séjour, salon) doit posséder une fenêtre qui permet de voir à l’extérieur. Il est parfois possible de créer des fenêtres en sous-sol en creusant à l’extérieur des « cours anglaises ».
La ventilation des logements doit être générale et permanente. Lorsqu’un local, tel que la cuisine, le cabinet d’aisance, la salle d’eau ne dispose pas de fenêtre, il doit être pourvu d’un système d’évacuation de l’air vicié débouchant à l’extérieur du bâtiment, tel que gaine de ventilation à tirage naturel (verticale) ou mécanique (horizontale ou verticale), complétée éventuellement par des dispositifs de ventilation dans les pièces principales. Les pièces principales doivent obligatoirement avoir une fenêtre donnant sur l’extérieur. Il ne s’agit en aucun cas de soupiraux ou de petites fenêtres situés en hauteur comme on en voit souvent dans les sous-sols.

Certains sous-sols ne peuvent en aucun cas être transformés en locaux d’habitation (il peut également en être de même pour des locaux au rez-de-chaussée) tout simplement parce que l’immeuble se trouve dans une zone de prévention des risques d’inondation (PPRI).

Précautions :

Posez ces questions et surtout obtenez des réponses écrites. L’intermédiaire ou le vendeur ne voudront souvent pas répondre précisément à ces différents points.

Ne signez jamais une promesse de vente sans avoir les réponses précises à ces questions. « La promesse vaut vente » : il est très difficile de renoncer à une promesse de vente mal rédigée et sans clause particulière.

Préférez signer la promesse de vente chez votre Notaire plutôt qu’en agence.

Exigez un certificat « Loi Carrez » établi par un Géomètre Expert qui précisera en étudiant le règlement de copropriété si les locaux visités sont conformes à ceux décris dans l’état descriptif de division.

Conclusions :

 L’achat d’un logement est un investissement très important. Les prix de l’immobilier nous obligent souvent à faire des sacrifices importants pour être logés correctement.
Aménager d’anciens locaux commerciaux ou d’activité est un bon moyen pour acquérir des superficies plus grandes, car moins chères à l’achat.

Malheureusement, trop souvent les vendeurs et leurs intermédiaires ne disent pas la vérité aux acquéreurs et ne font pas les démarches obligatoires pour garantir que le bien vendu est juridiquement bien défini.